Análisis y perspectivas del real estate en Uruguay: estabilidad, seguridad y crecimiento

Revista Portfolio. Fragmento de la entrevista a Juan Carlos Sorhobigarat, Director de inmobiliaria Terramar.

¿Cómo estás viendo el mercado, hay demanda, hay gente que se quiere deshacer de las propiedades?

La situación es que hay compradores, que hay pocos vendedores de verdad, siempre hay un movimiento en los condominios, nadie regala nada, no es que haya oportunidades en que los productos llegan a su precio lógico porque sabemos que en Punta del Este los precios tienen un poco de espuma, a veces el mercado está un poco sobrevalorado, y se producen varios meses en que los productos no se venden porque están fuera de precio. El mercado de condominios es más dinámico y termina acomodando los precios si el propietario quiere vender. Se van haciendo operaciones, veo un mercado más tranquilo de lo que fue en la salida de la pandemia, pero activo. Lo veo bien absorbiendo proyectos nuevos de acuerdo con conversaciones con desarrolladores. Ahora está un poco más peleado, pero encuentran compradores si está bien pensado el producto, a los segmentos que van, bien estructurados financieramente, todavía hay espacio para generar productos.

Hay una profusión de proyectos de barrios privados ¿la gente proyecta vivir todo el año? ¿hay absorción de todos esos fraccionamientos?

Sí si. Está todo vendido, totalmente para inversión. Se puede estimar que la tercera parte de compradores van a esperar, que compran para el largo plazo, que no importa cuando esté terminado. Otro tercio son compradores que proyectan construir su casa para cambiar de lugar de donde están hoy y finalmente hay inversores que van a hacer la casa y que son arquitectos y constructores que generan su capital invirtiendo en fraccionamientos y que hacen casas para alquilar, para vender y le dan vida al mercado. Hay gente del sector que necesita tener áreas de reservas y tener diferentes segmentos de productos. Quienes van a vivir, eligen estos barrios privados por ejemplo en Aparicio Saravia porque están cerca de Maldonado y de Punta del Este, tienen todo a mano y además se va a desarrollar un centro comercial con comercios muy importantes, Car One, Decathlon, supermercado Geant, un colegio; el Hospital Británico se va a instalar cerca en Pedragosa Sierra,etc. Es un público de muchísimos uruguayos. Estos barrios privados tuvieron mucho éxito como respuesta a Punta del Este grande, por estar cerca de todo y no alejado como Manantiales que es precioso, pero está muy lejos. Un médico que trabaja en Maldonado no iba a ir nunca a vivir tan lejos y elige vivir en un apartamento en estos desarrollos. Es un mix use, están acompañados, con muchos servicios, cerca de todo.

¿Cómo están los precios de los inmuebles?

El costo de construcción está muy alto, si bien ahora se incorporaron nuevas formas de construcción que antes no eran aceptadas, como Steel frame, Wood frame, bloques de cemento, ticholos que abaratan la construcción pero que de todos modos oscilan entre 2500 y 3000 dólares el metro. En un barrio privado una casa de 200 mts oscila entre 500 y 600 mil dólares más un costo de terreno de 250 mil dólares. Son valores altos. Los precios no están creciendo, lo usado viejo tiene una tendencia un poco a la baja, un Malecón por ejemplo si no está actualizado, el mercado lo castiga. Las reformas no son baratas y hasta que el precio no te de margen para hacer la reforma, no se vende. Todos esos productos de los años 70-80 tienen un valor acorde con un precio de 2000-2500 dólares el mt. Ante la falta de demanda y la necesidad de venta los precios se van acomodando. En productos más nuevos se aguanta mucho más el precio, tienen tecnología que lo hacen mucho más disfrutable al día de hoy, como calefacción y también un cambio generacional que demanda otro tipo de producto con amenities. Sus valores son altos 4000-5000 dólares el mt y más también. En mi opinión hay un poco de saturación. Yo no dudo que en algunos productos pase lo que pasó en Montevideo que se generó una sobre oferta y los precios bajaron y los alquileres también.