Entrevista a Juan Carlos Sorhobigarat Director de Inmobiliaria Terramar
¿Cómo cómo estás viendo el mercado en Punta del Este?
Por ahora lo veo bien, considero que el 2025 es un poquito más amesetado pero sin perder el vigor, porque hay compraventas. A mí me preocupa todo lo nuevo que va a entrar cuando no está muy segmentado el producto, ¿no? O sea, va a entrar mucho terreno de fraccionamiento nuevo a la venta entre fin de año y comienzo del año que viene. Y bueno, eso hay que absorberlo. O sea, tickets de 200000 a 400000 en fraccionamientos y en tickets de también de 150000 a 600000 en apartamentos. Después tenés el premium, pero el premium siempre son menos unidades. Ese no me preocupa. A mí me preocupa el volumen de más de lo mismo. Y me preocupa más los loteos, que el PH. Porque el PH de alguna forma es algo que genera un uso, genera una renta y tiene un usuario. El terreno debe comprarse y después como futuro hacerse una casa, que hay que ver si se la hace.
¿Cómo está la actividad en la Construcción?
Hoy por hoy la actividad de construcción está muy arriba. Es una realidad porque son decisiones que se tomaron en el 2024. Vamos a ver las decisiones que se tomaron en 2025 al 2026 con respecto a nuevas construcciones. Yo lo veo bien igualmente, no lo veo con un freno, de golpe, pero lo veo, con demasiadas ofertas que va a haber y la demanda no sé si va a crecer, creo que se ira a dividir esa demanda. En algunos segmentos, hay que cuidar mucho el precio de salida cuando en encaran nuevos proyectos. Hay que moverse rápido, porque el último tramo del 2025 va a ser bueno.
¿Pensás que el 2026 no va a ser tan bueno?
Pienso que va a haber demasiada oferta como pasó con las canchas de Paddle. Quiero decir, hay necesidades de crecimiento, hay falta de productos en algunas áreas que se van a cubrir bien, pero hay otras que se van a neutralizar en sí, porque va a haber mucho. Se viene una época de nuevos fraccionamientos. La semana pasada lanzó Eduardo Constantini con Adolfo Cambiaso, un terreno que habían comprado de ciento cincuenta hectáreas en ruta 10. Lanzó cuatrocientos setenta y cinco terrenos al toque al mercado, con valores entre ciento cuarenta mil a cuatrocientos noventa mil según el tamaño. Lanzó ahora porque quiere captar en el buen momento. Pero se equivocó en el precio, porque arrancó de ciento cuarenta mil, donde en esa zona ya hay precios de doscientos mil, doscientos veinte mil. Y, bueno, con la marca de él me imagino que hay gente que dice Constatini más respaldo de Cambiaso, cheque al portador, compro en el pozo, gano veinte, treinta por ciento. Compra sin necesidad de uso.
¿En qué segmentos decís estaría faltando, oferta?
Yo creo que las ofertas de departamentos, la gente quiere seguridad, quiere tener un buen espacio para disfrutar y sobre todo quiere una buena locación. Si vos generás producto de dos dormitorios, debajo de cuatrocientos mil, lo vas a ir colocando porque le das una solución de pertenecer a una marca para que se sienta, che no soy menos, yo estoy acá. Es la base. ¿Dónde estás? Ah, estoy en un terreno de veinte mil metros, tengo jardín, tengo paseos, tengo amenities, tengo esto, qué lindo diseño, Yo estoy acá. A su vez, lo puedo rentar, porque la gente esta se ocupa de rentarlo y sacarle una renta, es una buena oportunidad, y lo voy pagando porque lo compro en el pozo. Ese tipo de ticket, abajo de cuatrocientos, se va a vender. Me siento más seguro de uno de cuatrocientos que de ciento cincuenta mil. Porque es una solución, porque es competitivo. En cambio, otro tipo de cosas en un sector intermedio, me parece que va a ser más lento la absorción al mercado. Y las torres me parece que lo sufren. Atrás de Le Parc, Atelier y toda esa zona, estaban por sacar una torre, con departamentos de uno, dos dormitorios. La retiraron de la venta porque no vendieron. Habían salido al mercado con un precio un poco alto.
¿Cómo inciden las expensas en todo eso?
Para ese tipo de gente no les incide, pueden pagar cuatro mil, cinco mil dólares por mes, ni se quejan. El que se queja es el que compra una cosa de un millón y tiene que gastar dos mil quinientos por mes. Ese es caro. Es carísimo. Y, de quinientos mil y le cobran mil, se va a quejar. Quinientos mil un apartamento y que te cobran mil, tenés que estar abajo, ¿viste?
¿Cómo ves, José Ignacio?
Sí, José Ignacio está bien, porque José Ignacio tiene su vida propia, con muchos proyectos en el camino, que ahí lo bueno es que como son fraccionamientos, necesitan mucho tiempo para hacer el proceso, con todos los actores, no solo la intendencia, DINOT, DINAMA. Entonces, se comen dos a tres años. El que decidió hacer algo, lo vas a ver dentro de tres años. José Ignacio, vos pasás de rural a zonas donde hay limitaciones. Lo que está cambiando, es Bahía de Buenos Aires, tiene loteamientos que hacen que hasta una altura determinada la intendencia considera que se pueden hacer.
¿Cómo está el mercado en la península?
La península está tranquila, está en una lucha. Diríamos, tiene todo ese plan de restablecimiento, pero me parece que no tiene el empuje del Estado o de la intendencia como debe ser. Por ejemplo la calle de las palmeras que debería ser peatonal, la intendencia no enfocó, aceptó darle un terreno para hacer una torrecita, pero no enfocó en realmente ubicar. Porque por ej. a un inversor que vive acá bastante tiempo, un americano, le vendimos una, dos, tres, cuatro propiedades. Ahora va a abrir un restaurant, pero tiene un hotel para abrir, tiene todo estudiado, pero no lo apoyan. Todavía sigue muy desparejo el lugar. El apoyo es que vengan, cuiden. O sea, la misma fuerza que hacen en José Ignacio. Hacen un camino de acceso hacia La Huella. Bueno, eso mismo, mínimamente. La intendencia se quedó sin plata. No hay plata para terminar las obras que están en ejecución antes de fin de año. Bueno, cuando salga el fideicomiso, capaz, pero va a estar duro todo lo que está haciendo para ir cruzando el puente de la Barra, hay que hacer rotondas que estaban previstas, doble vía, se está haciendo, se está poniendo el agua por debajo, se está poniendo cañerías nuevas, de saneamiento, pero este año no llega. Y son obras que para lo que es la Barra y Manantiales, son importantes con el crecimiento, de gente que vive, y después la apertura de nuevas zonas comerciales. En cualquier momento vas a tener que abrir una Tienda Inglesa o un Devoto más grande, que por supuesto, no lo pueden poner en ruta 10, tienen que crear nuevas zonas. O sea, en arterias porque tenés que pensar, diez años vista la ciudad. Es impresionante la gente que vive acá. Vas a paso de hombre, hasta Maldonado. Y a la mañana pasa lo mismo, el flujo que hay es enorme.
¿Cómo ves la temporada?
La temporada la veo bien, a pesar de todo lo que pasara. Yo creo que va a ser muy buena. Y va a dejar un buen arranque. Por eso creo que es una muy buena época para lanzar productos. Después, en el día a día, el abril, el mayo, el junio, va a haber que remar. Paralelamente, te digo que lo que también incide es que Uruguay resuelva el presupuesto.
En cuanto a los argentinos que ya viven acá ¿te parece que les va a afectar las normas que están cambiando?
Y no les queda claro. El tema de la residencia fiscal la mayoría te dice: Sí lo tenés vigente no te pega, pero después te va a pegar 6 %, pero el problema es el capital gain, ¿va a ser, no va a ser? ¿Qué va a ser? Bueno, nadie lo sabe bien. Cuando ampliabas el tax holiday, vos seguías no pagabas nada por los intereses como sí pagan los uruguayos. O sea, con capitales en el exterior. En vez de ir a un 12% de intereses de tu bien, irías a un 6%, en la ampliación o en una nueva residencia fiscal, lo que ampliación o en una nueva residencia fiscal, lo que más preocupa es el capital gain. Sí, de los activos, el valor de los activos que tienen afuera y que al tener residencia fiscal van a tener que pagar como los uruguayos.
¿Y el tema del secreto bancario?
Bueno, también, pero está atado a lo mismo. Yo creo que el secreto bancario lo van a dibujar de nuevo un poco como hicieron muchas veces, no me preocupa. A mí me preocupa más el capital gain. A ver, eso no les pasa en Argentina. O sea, yo creo que Uruguay, como decía ayer, lo de la OCDE, es invento de Oddone, no te está llamando la OCDE para que lo hagas. De hecho otros países no lo hacen. Ellos lo proponen porque según ellos nos vamos a beneficiar, pero no es una obligación. Siempre piensa así al frente, ¿no?. Pero no hay necesidad, no es un buen momento, no son buenos momentos. Uruguay está ajustado, no tiene para tirar. ¿Cuánto perdería? ¿Cuánto sería el impacto si tomás decisiones y se te van los capitales? A ver, el capital migra y va a migrar, que va a estar más difícil en el mundo. Y sí, pero van a seguir buscando las mejores condiciones para no pagar. Jaime Miller, por supuesto, no sé, en reportajes, en Forbes, dice: Sí, porque hay 85 000 millones de millones afuera de uruguayos. Y sí, como los argentinos tendrán 400 000 o 500 000 o lo que sea. Sí, lo traen, pero porque les han confiscado en Argentina varias veces y tienen su derecho. Pero el político que diga: No, ustedes deben pagar, ustedes son ricos y viven gratis. ¿Entendés? Y van a hacer lo posible. Y el que no piense así, que dirija un país, se equivoca.
